Le calcul de la rentabilité net d'une location immobilière permet de bien appréhender la pertinence de l'investissement. Le calcul est obtenu en calculant le revenu total issu de la location et en ajoutant les dépenses que le propriétaire ne peut récupérer, les charges.
Un investissement locatif réussi doit d'abord prendre en compte correctement les frais et charges liés à ce type d'investissement immobilier. Le calcul du rendement brut donne la première notion de rentabilité, mais le résultat du calcul du taux de rendement après déduction des charges est beaucoup plus précis.
Calcul du rendement brut
Les investisseurs recherchent généralement la meilleure rentabilité pour leurs investissements locatifs. Pour comprendre la rentabilité d'un investissement locatif, il faut déduire les charges irrécouvrables de ses revenus. C'est le cas par exemple des taxes foncières, de certains frais (même s'ils peuvent engendrer des déficits immobiliers), des frais de gestion, des assurances, etc.
Pour calculer le rendement brut de l’investissement immobilier, il suffit de rapporter le loyer annuel au prix de l’acquisition.
La formule du calcul du rendement net est la suivante :
(Loyer annuel/Prix + frais d’acte) x 100
Exemple de Montreuil : achat de 4 boxes en investissement
83200 € + 7700 € de frais d’acte : 90900 €
130 euros de loyer /mois pour un box simple *4*12 : 6240 € /90900 € = 6,8 %
Calcul du rendement net de frais et charges
Pour aller plus loin, les investisseurs doivent s’intéresser à la rentabilité de leur location en prenant en compte dans le calcul les frais et des charges qu’ils doivent supporter ainsi que le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement.
Pour procéder à ce calcul, il ne faut négliger aucune charge, il vous faut ainsi prendre en compte :
Les dépenses de travaux et d’entretien (quasi inexistantes dans le cadre d’un parking ou d’un box, éventuellement des frais d’entretien du site)
Les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel (10 % T.T.C en moyenne)
Toutes ces dépenses supportées par le propriétaire bailleur doivent être retranchées des loyers perçus. La formule de calcul est donc la suivante :
((Loyer annuel – frais et charges) /(Prix + coût du crédit)) x 100
Reprenons l’exemple de Montreuil sans frais d’agence
6240 – 1040 de taxes et charges : 5200 € / 90900 € = 5,7 % (sans le coût du crédit)
Calcul rendement locatif net de fiscalité
Enfin, pour calculer au plus juste la rentabilité finale, il vous faut prendre en considération vos impôts. C’est le principe du rendement double net ou net de fiscalité : il prend en compte les charges fiscales supportées par l’investisseur, c’est-à-dire l’imposition des revenus fonciers.
Compte tenu des spécificités de cette méthode de calcul de la rentabilité, il n’existe pas de formule de calcul : tout dépend de votre profil fiscal, qui évoluera dans le temps …
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